Πληθαίνουν οι αναφορές στον ημερήσιο τύπο για το ότι οι τιμές των ακινήτων στην Κύπρο πλησιάζουν τον πάτο. Αν έτσι έχουν τα πράγματα, τότε όσοι ενδιαφέρονται μπορούν να αγοράσουν ακίνητη περιουσία, είτε είναι για ιδιοκατοίκηση, είτε επαγγελματική στέγη, είτε για επένδυση. ΄Όμως, τέτοιες δηλώσεις είναι παραπλανητικές, και μπορεί να παρασύρουν υποψήφιους αγοραστές. Αυτοί που κάνουν τέτοιες δηλώσεις μπορεί να έχουν άγνοια της αγοράς ή μπορεί να έχουν και πολύ καλοί γνώστες, αλλά έχουν συμφέρον να σπρώξουν τις τιμές προς τα πάνω. Όπως και να έχουν τα πράγματα όμως, οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να έχουν κατά νου μερικά πράγματα, τα οποία θα τους ρ να πάρουν καλύτερες αποφάσεις.
Πρώτον, ουδείς γνωρίζει την κατεύθυνση των τιμών, ούτε βραχυπρόθεσμα αλλά ούτε και μακροπρόθεσμα, καθώς οι τιμές των ακινήτων, αντικατοπτρίζουν όλες τις δημόσια γνωστές πληροφορίες. Οι τιμές των ακινήτων καθορίζονται από την αγορά, από τη ζήτηση και την προσφορά. Η ζήτηση αυτές τις μέρες είναι υποτονική και η προσφορά μεγάλη (σε σχέση με προηγούμενα χρόνια), άρα η τάση των τιμών δεν μπορεί να είναι ανοδική. Οι τιμές κινούνται πτωτικά για οκτώ συνεχόμενα χρόνια, όμως επειδή η φούσκα των τιμών ήταν εξαιρετικά μεγάλη, υπάρχουν, κατά τη άποψη μου, περιθώρια για περαιτέρω πτώση. Οι πωλήσεις σε ξένους που προέκυψαν λόγω των κινήτρων για άδειες παραμονής και διαβατήρια είναι πρόσκαιρες και μη επαναλαμβανόμενες.
Δεύτερον και πολύ σημαντικό είναι ο υπολογισμός της αξίας ενός ακινήτου με βάση τα χρήματα που μπορεί να αποφέρει σε βάθος χρόνου, στη σημερινή τους αξία. Ο κανόνας λέει ότι ένα ακίνητο αξίζει 15 φορές το ετήσιο ενοίκιο του. Ο κανόνας υποδηλοί ότι η ακάθαρτη απόδοση του ακινήτου ως επένδυση είναι γύρω στο 6.7% ετησίως. Με βάση τον κανόνα ένα διαμέρισμα που ενοικιάζεται €500 το μήνα (€6,000 το χρόνο), αξίζει €90,000. Εάν ένα άλλο διαμέρισμα ενοικιάζεται για €600 το μήνα (€7,200 το χρόνο), αξίζει €108,000. Ανάλογα με την τοποθεσία, την ηλικία, το εμβαδόν κλπ, καθορίζεται και το ενοίκιο. Με βάση το ενοίκιο καθορίζεται και η τιμή του διαμερίσματος. Ο υπολογισμός ισχύει για οποιοδήποτε ακινήτου εκτός από οικόπεδα, επειδή συνήθως αυτά δεν ενοικιάζονται. Αν όμως το οικόπεδο ενοικιάζεται ως χώρος στάθμευση, τότε ο τύπος ισχύει.
Τρίτο και πιο σημαντικό είναι η δυνατότητα αποπληρωμής του δανείου. Ο κανόνας είναι ότι δεν αγοράζουμε ένα ακίνητο με δάνειο, εάν η αξία τους μεγαλύτερη από τέσσερις φορές το ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα της οικογένειας και επιπλέον η δόση του δανείου μαζί με τα υπόλοιπα σταθερά έξοδα της οικογένειας (άλλες δόσεις, ηλεκτρικό, τηλέφωνο ασφάλειες κλπ), να μην υπερβαίνουν το 40% του καθαρού μηνιαίου διαθέσιμου εισοδήματος. Το υπόλοιπο 60% το χρειάζεται η οικογένεια για τρόφιμα, καύσιμα, είδη ένδυσης και υπόδησης, αγορές οικιακού εξοπλισμού, διακοπές κλπ.
Για χρόνια, οι τράπεζες, οι εκτιμητές, οι κτηματομεσίτες και οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης παρότρυναν τους πολίτες να αγοράσουν ακίνητη ιδιοκτησία, προφανώς διότι είχαν συμφέρον και όχι επειδή αγαπούσαν τους πελάτες τους. Ακόμα και η ίδια η κυβέρνηση παρείχε κίνητρα για αγορά κατοικίας, μέσω χαμηλότοκων δανείων και μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ, με το αζημίωτο βέβαια αφού το κράτος εισέπραττε μεταβιβαστικά τέλη, υποθηκευτικά, χαρτόσημα και φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Ενώ οι τιμές ανέβαιναν, όλοι ήταν ευχαριστημένοι. Η πτώση των τιμών εγκλώβισε δεκάδες χιλιάδες αγοραστές που αγόρασαν σε ψηλότερες τιμές, και τώρα ζουν τον εφιάλτη της αβεβαιότητας. Γι’ αυτό και οι υποψήφιοι αγοραστές δεν πρέπει να παρασύρονται από δηλώσεις αλλά να κάνουν τους υπολογισμούς. Να μην επιτρέπουν σε άλλους να αποφασίζουν για αυτούς.
Μάριος Μαυρίδης, Καθηγητής Οικονομικών στο Ευρωπαϊκό Πανεπιστήμιο, Βουλευτής Κερύνειας ΔΗΣΥ, m.mavrides@euc.ac.cy
