Το 19% ΦΠΑ στα οικόπεδα δεν επιβαρύνει τον αγοραστή αλλά τον πωλητή, ο οποίος με τη σειρά του μπορεί να συμψηφίσει εκροές με εισροές στο φόρο και να πληρώσει πολύ λιγότερα από το 19%. Η αντίληψη που επικρατεί ότι μετά και την επιβολή του ΦΠΑ στα οικόπεδα, οι τιμές ανεβαίνουν κατά 19% και ότι την επιβάρυνση την επωμίζεται ο αγοραστής είναι εντελώς ανυπόστατη, λανθασμένη και παραπλανητική, επί σκοπού. Σύμφωνα με τη νομοθεσία περί ΦΠΑ, ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να καταβάλει το φόρο στο κράτος, αφού πρώτα συμψηφίσει εκροές με εισροές και πληρώσει τη διαφορά.
Ο φΠΑ είναι φόρος επί της προστιθέμενης αξίας, δηλαδή πάνω στην επιπρόσθετη παραγωγή που επιτεύχθηκε. Π.χ. όταν μια επιχείρηση αγοράζει τεμάχιο γής για να φτιάξει οικόπεδα, πληρώνει ΦΠΑ για το κόστος της γης και για τα έξοδα διαχωρισμού. Όταν πουλά τα οικόπεδα, εισπράττει ΦΠΑ από τους αγοραστές, και καταβάλει τη διαφορά στο κράτος. Αυτή είναι η διαδικασία. Άρα λοιπόν, αν η επιχείρηση έχει πληρώσει €100,000 ΦΠΑ για ένα έργο και έχει εισπράξει €120,000 όταν πούλησε τα οικόπεδα, τότε τα χρήματα που θα καταβάλει στο κράτος είναι €20,000, που είναι το 19% επί της προστιθέμενης αξίας που δημιούργησε η επιχείρηση. Όμως, οι €20,000 ως ποσοστό επί του συνόλου των πωλήσεων είναι πολύ μικρότερο, κάπου 3% (€20,000 επί των πωλήσεων που λογικά είναι €632,000). Από την πιο πάνω απλή ανάλυση, προκύπτει ότι η επιβάρυνση για τον πωλητή είναι 3% και όχι 19% όπως πολλές φορές αναφέρεται από τους αρμόδιους της οικιστικής βιομηχανίας, σκόπιμα πιστεύω. Στο πιο πάνω παράδειγμα το περιθώριο κέρδους είναι 20%, που είναι φυσιολογικό για τις κατασκευές.
Από την πιο πάνω «απλή» ανάλυση, προκύπτει ότι η επιβάρυνση του ΦΠΑ στα οικόπεδα και άλλα ακίνητα είναι πολύ χαμηλότερη από το 19% και οι τιμές δεν δικαιολογούνται να ανεβούν κατά 19%. Οι αγοραστές καλούνται να είναι πολύ προσεκτικοί και να μην αποδέχονται τις τιμές των πωλητών. Δηλαδή, αν κάποιος πωλητής πουλά ένα οικόπεδο αξίας €100,000 και θέλει και €38,000 ΦΠΑ, δεν πρέπει να το αποδεχθείτε χωρίς διαπραγμάτευση. Όσο και να θέλετε ένα συγκεκριμένο οικόπεδο ή διαμέρισμα ή σπίτι, οι επιλογές είναι πάρα πολλές και δεν χρειάζεται να βιάζεστε. Οι αγοραστές πρέπει επιτέλους να πάρουν την τύχη τους στα χέρια τους διότι αυτοί είναι, και πρέπει να είναι, οι άρχοντες της αγοράς.
Το τραγικό είναι ότι, σε πολλές περιπτώσεις που ο αγοραστής μπορεί να πάρει πίσω το 14% του ΦΠΑ, εάν το ακίνητο προορίζεται για πρώτη κατοικία, ο πωλητής βγάζει και σημαντικό κέρδος. Διότι χρεώνει κανονική τιμή συν ΦΠΑ 19% (ενώ η επιβάρυνση για τον πωλητή είναι 3%) και ο αγοραστής το αποδέχεται διότι θα πάρει πίσω το 14%. Είναι γι’ αυτό το λόγο που τέτοιες νομοθετικές ρυθμίσεις πρέπει να αποφεύγονται διότι τυγχάνουν άγριας εκμετάλλευσης από τους πωλητές και προκαλούν τεράστιες στρεβλώσεις στην αγορά. Επαναλαμβάνω ότι η ορθή πολιτική για την ενθάρρυνση ιδιοκατοίκησης είναι μια μικρή εφάπαξ χορηγία για μικρές κατοικίες, χωρίς το κράτος να παρεμβαίνει και να στρεβλώνει τους φορολογικούς συντελεστές. Η κοινωνική πολιτική δεν πρέπει να ασκείτε μέσω φορολογικών συντελεστών ή ελαφρύνσεων, αλλά πρέπει να είναι ξεχωριστή και αυστηρά στοχευμένη.
Μάριος Μαυρίδης, Καθηγητής Οικονομικών Ευρωπαϊκό Πανεπιστήμιο, βουλευτής Κερύνειας ΔΗΣΥ, m.mavrides@euc.ac.cy
